Was ist ein Erbbaurecht? Welche Vor- und Nachteile gehen damit einher? Wer vergibt es? Wie finanziert man Erbbaurechte? Welche Besonderheiten gilt es zu beachten? Ist der Erbbauzins umlagefähig oder steuerlich absetzbar? Fällt Grunderwerbssteuer an? Wir antworten auf die häufigsten Fragen.
Was ist ein Erbbaurecht?
Das Erbbaurecht gehört zu den Grundstücksgleichen Rechten. Der Grundgedanke ist die Kosten zur Begründung eines Eigenheims zu senken, indem der Boden, auf welchem die Immobilie errichtet wird, vom Erbbaurechtsnehmer nicht gekauft, sondern für einen längeren Zeitraum (zumeist 99 Jahre) „gemietet" wird. Die Rate, welche von Erbbauberechtigten an Erbbaurechtgeber zu zahlen ist, wird Erbbauzins genannt. Vereinfachend kann man sich Erbbauberechtigte als Mieter und Erbbaurechtsgeber als Vermieter vorstellen.
Was sind Vorteile des Erbbaurechts?
1. Es verringert den Kaufpreis für Immobilien und macht den Traum vom Eigenheim einer breiteren Zielgruppe zugänglich.
2. Durch den Wegfall des Kaufpreises des Grundstücks, erhöht sich die Eigenkapitalquote für das geplante Bauvorhaben. Folglich können Banken bessere Kreditkonditionen gewähren, als beim herkömmlichen Neubau einer Immobilie.
3. Es ist in gesuchten Lagen mitunter die einzige Möglichkeit an Baugrundstücke zu gelangen.
4. Insbesondere kirchliche Träger gewähren Familien häufig vergünstigte Konditionen.
5. In den letzten 15 Jahren sind die Bodenpreise deutlich stärker als die anhand von Verbraucherpreisen gemessene Inflation gestiegen. Da Wertsicherungsklauseln sich an letzteren – und nicht am Verkehrswert des Grundstücks – orientieren, ergibt sich ein Preisvorteil. Der jährlich zu zahlende Erbbauzins beträgt z.B. häufig nur 1 % des Bodenwerts, was günstiger als ein übliches Immobiliendarlehen ist.
6. Vorteile bei der Abschreibung für Vermieter, da der Erbbauzins als Werbungskosten angesetzt werden kann.
Was sind Nachteile des Erbbaurechts?
1. Es wird kein dauerhaftes Eigentum erworben.
2. Profit von Bodenwertsteigerung verbleibt beim Eigentümer und nicht bei den Erbbauberechtigten.
3. Die Entschädigung für Wohngebäude am Ende der Laufzeit beträgt in der Regel nur mit 2/3 des Gebäudewerts. Für Erbbauberechtigte günstig abweichende Regelungen sind möglich.
4. In Zeiten von niedrigen Zinsen lohnt sich das Erbbaurecht für Berechtigte wenig. Stattdessen kann auch für einen zumeist geringeren Zinssatz ein Kredit aufgenommen werden, um ein dauerhaftes Eigentum zu begründen.
Kann ein Erbbaurecht weiterverkauft, beliehen oder vererbt werden?
Die Gleichsetzung von Erbbauberechtigten als Mieter und Erbbaurechtsgebern als Vermieter ist vereinfachend, da das Erbbaurecht als Grundstücksgleiches Recht einem „Eigentum auf Zeit“ gleicht. Das Erbbaurecht kann anders als ein Mietvertrag folglich weiterverkauft, beliehen, vererbt oder auch zwangsversteigert werden. Besonderheiten des Erbbauvertrags bezüglich der Veräußerung und Beleihung sind ggf. zu beachten.
Was passiert zum Ende der Laufzeit des Erbbaurechts?
Da das errichtete Gebäude dem „Mieter“ gehört, der Boden aber dem „Vermieter“, stellt sich die Frage, was zum Ende der Laufzeit des Erbbaurechts geschieht. Nach Ablauf der Laufzeit geht die Immobilie gegen eine Entschädigungszahlung an den Erbbauberechtigten – zumeist 2/3 des Zeitwerts des Gebäudes – in das Eigentum des Erbbaurechtgebers über.
Was bedeutet "Heimfall" beim Erbbaurecht?
Im Erbbaurechtsvertrag wird unterschieden zwischen dem Auslaufen des Erbbaurechts und dem sogenannten "Heimfall". Ein Heimfall beschreibt die vorzeitige Kündigung des Erbbaurechtsvertrags, z.B. weil die Erbbauberechtigten mit der Zahlung des Erbbauzinses um mehr als 2 Jahre in Verzug geraten sind, oder der Bauverpflichtung nicht nachgekommen sind. Beim Heimfall werden häufig geringere Entschädigungen des Gebäudewertanteils als beim Auslaufen des Erbbaurechts fällig.
Wie lange beträgt die Laufzeit eines Erbbaurechts?
Die Laufzeit eines Erbbaurechts ist frei verhandelbar. Üblicherweise beträgt sie bei Wohnungen und Einfamilienhäusern zwischen 75 und (meistens) 99 Jahren. Laufzeiten von 200 Jahren kommen in Düsseldorf mitunter vor. Im gewerblichen Kontext sind kürzere Laufzeiten zwischen 30 und 60 Jahren üblich. Rechtlich existiert jedoch keine Beschränkung, sodass auch ein ewiges Erbbaurecht zulässig ist. Eine längere Laufzeit ist dabei immer im Interesse der Erbbauberechtigten.
Gibt es einen Unterschied zwischen Erbbaurecht und Erbpacht?
Das Erbbaurecht ist von der umgangssprachlich häufig erwähnten Erbpacht zu unterscheiden. Die Erbpacht entwickelte sich aus dem Lehenswesen und ist ein Nutzungsrecht an einem landwirtschaftlichen Grundstück; sie ist seit 1947 verboten. Das Erbbaurecht betrifft meistens Einfamilienhäuser, ist jedoch auch bei Eigentumswohnungen und gewerblich genutzten Objekten vorzufinden.
Wie erkenne ich Immobilien im Erbbaurecht?
Das Erbbaurecht wird in Abteilung II (Lasten & Beschränkungen) des Grundbuchs vermerkt. Da es ein Recht an einem Grundstück ist, wird es dort z.B. neben Leitungsrechten, Wegerechten und Wohnrechten gelistet. Zur Begründung des Erbbaurechts wird ein Erbbauvertrag zwischen dem Erbbaurechtsgeber und dem Erbbauberechtigten geschlossen. Für das Erbbaurecht wird analog zum Grundbuch ein Erbbaugrundbuch erstellt.
Können Erbbaurechte aufgeteilt werden?
Grundstücke können nur im Ganzen mit einem Erbbaurecht belastet werden – dies geht aus §1 Abs. 1 ErbbauRG hervor. Als Grundstücksgleiches Recht können Erbbauberechtigte – soweit es dem Erbbauvertrag nicht entgegensteht - frei über das Recht (bzw. das Grundstück) verfügen. Sie können das Recht nicht nur veräußern, sondern ebenso gemäß Wohneigentumsgesetz (WEG) oder auch durch Untererbbaurechte aufteilen.
Aufteilung des Erbbaurechts gemäß WEG
Im Falle einer Aufteilung im Teilerbbaurecht wird - analog zur Begründung von Teileigentum - für jede Teileigentumseinheit ein eigenes Grundbuchblatt angelegt. Rechtlich ist die Aufteilung ebenfalls gemäß Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Für die Teilungserklärungen können übliche Vorlagen mit geringfügigen Anpassungen – z.B. dem Ersetzen des Wortes „Eigentümer“ durch „Erbbauberechtigte“ – wie gewohnt verwendet werden.
Zusammengefasst heißt dies: Ein (weiter aufteilbares) Erbbaurecht erstreckt sich stets auf das gesamte Grundstück. So wird vermieden, dass z.B. Miteigentümer A einer Wohneinheit in einem Mehrfamilienhaus Eigentum am Boden besitzt während Miteigentümer B den Bodenanteil lediglich im Erbbaurecht „mietet“. Die Aufteilung eines Erbbaurechts ist somit problemlos möglich; sie gilt jedoch stets gleichermaßen für alle Miteigentümer.
Unteraufteilung mittels Untererbbaurechten
Um beispielsweise ein großes Grundstück mit mehreren Einfamilienhäusern im Erbbaurecht zu bebauen, existieren zwei Möglichkeiten: Eine Lösung ist das große Grundstück zunächst aufzuteilen, um die kleineren Grundstücke jeweils einzeln durch Erbbaurechte zu belasten. Eine Alternative zur Grundstücksaufteilung stellt die Aufteilung eines Erbbaurechts am gesamten Grundstück dar. Hierdurch wird das sogenannte Obererbbaurecht in Untererbbaurechte aufgeteilt.
Welche weiteren Formen des Erbbaurechts gibt es?
Neben der Aufteilung gemäß WEG und der Aufteilung in Untererbbaurechte existieren zwei Formen der Vereinigung von Erbbaurechten: Unter bestimmten Voraussetzungen ist es möglich ein Gesamterbbaurecht zu bestellen. Ein Gesamterbbaurecht ist ein einziges Erbbaurecht, welches sich über mehrere Grundstücke erstreckt.
Weiterhin existiert ein sog. „Nachbarerbbaurecht“, wobei die Zulässigkeit kontrovers diskutiert wird. Im Nachbarerbbaurecht wird ein einzelnes, unteilbares Gebäude über mehrere Grundstücke errichtet werden, wobei die Grundstücke selbst durch verschiedene, voneinander unabhängige Erbbaurechte belastet sind.
Was ist bei der Beleihung von Erbbaurechten zu beachten?
Grundsätzlich können Erbbaurechte genau wie Immobilien auch beliehen werden. Da es zur Absicherung der Finanzierung verwendet wird, sollte die Restlaufzeit zum Zeitpunkt der Kreditvergabe mindestens 30 Jahre betragen. Die letzte Rate der Hypothek muss gemäß §20 Absatz 3 Erbbaurechtsgesetzes 10 Jahre vor Ablauf des Erbbaurechts getilgt werden.
Ist der Erbbauzins umlagefähig oder steuerlich absetzbar?
Der Erbbauzins ist nicht über die Nebenkosten auf Mieter umlagefähig. Entsprechend dem Grundstückspreis bei einem Kauf ist er nicht als Betriebskosten anzusehen. Er ist für Vermieter jedoch steuerlich absetzbar und kann als Werbungskosten geltend gemacht werden. Insofern unterscheidet sich die Absetzbarkeit im Vergleich zum Volleigentum des Bodens, welcher nicht abgeschrieben werden kann. Dies trägt der Tatsache Rechnung, dass das Grundstück lediglich ein Eigentum auf Zeit darstellt.
Wer vergibt Erbbaurechte?
Die größten Erbbaurechtgeber sind in Deutschland traditionell die Kirchen und Kommunen. So wurden nach dem Krieg vermehrt Erbbaurechte ausgegeben, um der akuten Wohnungsnot entgegenzutreten und einem größeren Teil der Gesellschaft die Chance zu gewähren, Wohneigentum zu errichten. In vielen Kommunen, z.B. auch in Langenfeld, ist es üblich, dass Erbbauberechtigten das Grundstück später auch erwerben können. In geringerem Umfang werden auch heute noch von den Liegenschaftsämtern Erbbaurechte vergeben, so z.B. im Düsseldorfer Behringweg, wo der Zuschlag an private Baugemeinschaften erfolgt. In der Düsseldorfer Umgebung finden sich infolge der rasant steigenden Bodenpreise in letzter Zeit auch vermehrt (private) Wohnungsbaugesellschaften unter den Erbbaurechtgebern, so z.B. in der Rabenstraße in Monheim. Da die Vergabe von Erbbaurechten den Kommunen obliegt, sind die Angebote regional stark unterschiedlich. In Hilden sind beispielsweise kaum kommunal vergebenen Erbbaurechte zu finden.
Fällt beim Erbbaurecht Grunderwerbssteuer an?
Bei der Begründung oder dem Verkauf eines Erbbaurechts fällt Grunderwerbssteuer an. Da Erbbauberechtigte nicht Eigentümer des Grundstücks werden, berechnet sich die Grunderwerbsteuer nicht ausschließlich anhand des Kaufpreises. Für den Gebäudewertanteil dient der Kaufpreis als Bemessungsgrundlage. Darüber hinaus wird die Bemessungsgrundlage des Bodenwerts anhand des zu zahlenden Erbbauzinses sowie der Restlaufzeit ermittelt. Der maximale Multiplikator des jährlichen Erbbauzins zur Berechnung der Bemessungsgrundlage beträgt 18,6. Eine übersichtliche Darstellung ist hier zu finden.
Berechnungsbeispiel 1: Grunderwerbssteuer für Bodenwert eines Erbbaurechts in Düsseldorf
Wird ein Erbbaurecht mit einem quartalsweise zu zahlenden Erbbauzins von 1000 € und einer Restlaufzeit von 60 Jahren veräußert, ergibt sich die zu zahlende Grundsteuer für den Boden wie folgt:
Quartalsweiser Erbbauzins: 1000 €
Jährlicher Erbbauzins: 4000 €
Multiplikator gemäß Anlage 9a BewG: 17,93
Bemessungsgrundlage zur Besteuerung: 17,93 * 4000 = 71.720 €
Steuersatz Grunderwerbssteuer in NRW: 6,5% ____________________________________________________________________
Zu zahlende Grunderwerbssteuer: 4661,80 €
Lohnt sich ein Erbbaurecht?
In Zeiten niedriger Zinsen ist die Zweckmäßigkeit von Erbbaurechten häufig nicht mehr gegeben. Anstatt den Bau von erschwinglichen Eigenheimen zu fördern, nützt es mitunter den Erbbaurechtgebern als lukrative und nahezu risikofreie Kapitalanlage. In Hochzinsphasen stellt das Erbbaurecht eine günstige Alternative zum Erwerb eines Eigenheims dar. Aber haben wir einen Blick auf die Zahlen für zwei verschiedene Zeitpunkte:
Stand Juni 2022: Niedrigzinsphase
Der durchschnittliche Erbbauzinssatz für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen in Düsseldorf beträgt gemäß Angaben des lokalen Gutachterausschusses 3,5%. Trotz der langandauernden Niedrigzinsphase haben sich die Erbbauzinssätze in den vergangenen Jahren nur langsam verringert, da stets von einer kurzfristigen Niedrigzinsphase ausgegangen wurde. Infolge der hohen Inflationsraten im Jahr 2022 erscheint eine weitere Absenkung von Erbbauzinssätzen nicht wahrscheinlich. Für ein selbstgenutztes Einfamilienhaus ist eine Finanzierung (Stand Juni 2022) zu einem effektiven Jahreszins von rd. 2,5 % zzgl. 1% Tilgung zu realisieren. Dies berücksichtigt bereits den kürzlich erfolgten Zinsanstieg, welcher sich in Zukunft vermutlich weiter fortsetzen wird. In der Vergangenheit waren auch Finanzierungen zu deutlich günstigeren Konditionen realisierbar. Es zeigt sich, dass derzeit ein Grundstück ebenso gut gekauft werden kann, da die Kosten für die Finanzierung inklusive Tilgung der Zahlung des Erbbauzinses entsprechen. Für ein Eigenheim ergibt sich keine Absetzbarkeit des Erbbauzinses als Werbungskosten und lediglich eine Reduktion der Grunderwerbssteuer um 2%-Punkte. Im Gegenzug wird ein Erbbaurecht, welches einen geringeren Wert als ein Volleigentum besitzt, erworben.
Sollten die Zinsen zukünftig weiter steigen, ist ein Comeback des Erbbaurechts zu erwarten. Ebenso stellt es ein staatliches Instrument der Bodenpolitik dar. Wenn es langfristig genutzt wird, kann der Gestaltungsspielraum von Kommunen nachhaltig stärken, um auch zukünftig Flächen für die allgemeine Daseinsfürsorge bereit stellen zu können.
Juli 2024: Hochzinsphase (Update)
In Anbetracht der Leitzinserhöhungen der europäischen Zentralbank sind die Zinssätze für Immobiliendarlehen in die Höhe geschnellt. Die Zinssätze betrugen zwischenzeitlich über 4 % und sind derzeit auf rd. 3,5 % zurückgegangen. Kreditinstitute haben die angekündigten Zinssenkungen der EZB weitestgehend in Ihre Angebote eingepreist, wobei ein moderater weiterer Rückgang möglich erscheint. Die Tilgungssätze haben sich in Anbetracht der Volatilität des Immobilienmarkts zumeist auf 1,5 % erhöht. Die zu zahlenden Raten ergeben sich aus Zinsen + Tilgung zu 5 %. Der Erwerb von Volleigentum wurde in Anbetracht der Zinssteigerungen für viele unerschwinglich, sodass die Marktaktivität stark nachgelassen hat und Immobilienpreise in Düsseldorf teilweise um 15 % gefallen sind. Doch selbst unter Berücksichtigung gefallener Immobilienpreise haben sich Immobiliendarlehensraten für Käufer effektiv erhöht. Die Erhöhung der Rate beträgt mit den zuvor genannten Zahlen: (3,5% + 1,5%) / (2,5% + 1%) * (1 - 15%) - 1 = 21%. Zur besseren Vergleichbarkeit: Auch bei einem gleichbleibenden Tilgungssatz betrüge die Ratensteigerung über 9 %. Folglich stellt das Erbbaurecht eine attraktive Alternative zum Erwerb des Volleigentums dar. Dies kann an dem folgenden Beispeil verdeutlicht werden:
Vergleich der zu zahlenden Raten:
Ein Einfamilienhaus, dessen Verkehrswert im Volleigentum 700.000 € betrüge, wird im Erbbaurecht für 500.000 € angeboten. Es ergibt sich eine Preisdifferenz von 200.000 €. Die Preisdifferenz ist geringer als der Bodenwert (hier rd. 300.000 €), da der Zinsvorteil des bestehenden Erbbaurechtsvertrags in der Verkehrswertermittlung der Immobilie bereits berücksichtigt wurde. Der Erbbauzins beträgt jährlich 3.000 € und der effektive Zinssatz im Hinblick auf die Preisdifferenz beträgt somit 1,5 %. Die zu zahlende Rate verringert sich somit um 580 € / Monat bzw. 7.000 € / Jahr.
Vergleich der zu zahlenden Zinsen
Zwar ist die Rate entscheidend für die Haushaltsrechnung der Bank, jedoch soll berücksichtigt werden, dass eine Tilgung der Schaffung von Volleigentum dient und somit ein Ersparnis darstellt. Daher sollen auch verglichen werden, ob die Bank oder der Erbbaurechtgeber die besseren Zinskonditionen bei einer fiktiven Tilgung von 0 % bieten.
Jährlicher Zins für Finanzierung der Preisdifferenz: 200.000 € * 3,5 % = 7.000 €
Jährlicher Erbbauzins: 3.000 €
Differenz: 4.000 €
Es zeigt sich, dass das Erbbaurecht im vorliegenden Beispiel eine attraktive Alternative darstellt. Es gilt zu beachten, dass sich die Betrachtung auf den Kaufzeitpunkt bezieht und sich der Faktor Inflation in den beiden Fällen unterschiedlich auswirkt. Während der Erbbauzins in der Regel mit der Inflation angepasst wird, bietet ein Immobiliendarlehen Sicherheit gegenüber Ratensteigerungen. Da die Lohnentwicklung näherungsweise der Inflation folgt, bietet ein Erbbaurecht hinsichtlich der Raten Planbarkeit. Das Immobiliendarlehen profitiert im Gegenzug von hohen Inflationsraten, da sich der Schuldenstand relativ zum Einkommen verringert.
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Dr. Kaplan (geb. Sobota) | Sachverständiger für Immobilienbewertung
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