Wer zur Miete wohnt, muss in der Regel Schönheitsreparaturen selbst erledigen, für die Instandhaltung der Wohnung ist allerdings der Vermieter zuständig. Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) muss er dafür sorgen, dass das Mietobjekt in einem Zustand verbleibt, indem es keinen erheblichen Mangel aufweist und dem vertragsgemäßen Gebrauch gerecht wird.
Wann dürfen Mieter Mietminderung beantragen?
In welchen Fällen Mieter das Recht haben, die Miete zu mindern, kann detailliert im §536 des BGB nachgelesen werden. Dort heißt es sinngemäß:
Eine Mietminderung ist möglich, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist, der dazu führt, dass sie nicht wie vereinbart genutzt werden kann.
Bei einer unerheblichen Minderung der Tauglichkeit ist jedoch weiterhin die volle Miete zu zahlen.
Eine Ausnahme gilt bei energetischen Sanierungen. In diesem Fall ist die Mietminderung für einen Zeitraum von drei Monaten ausgeschlossen.
Wie der Mangel entstanden ist, spielt für die Mietminderung keine Rolle. Allerdings darf der Mieter ihn nicht selbst verschuldet haben. Darüber hinaus ist er verpflichtet, das vorliegende Problem beim Vermieter anzuzeigen und um Instandsetzung zu bitten.
Wann ist eine Mietminderung ausgeschlossen?
Wie bereits erwähnt, darf der Mieter nicht selbst den Mangel verursacht haben. Des Weiteren verwirkt er sein Recht auf eine Mietminderung, wenn die Probleme bereits beim Einzug bestanden und er davon Kenntnis genommen hat. Der Vermieter muss ihn nicht ausdrücklich darauf hinweisen, wenn der Schaden deutlich ersichtlich ist. Nur wenn ein bestehendes Problem arglistig verschwiegen wurde und vom Mieter bei der Besichtigung der Wohnung nicht entdeckt worden sein konnte, hat er weiterhin das Recht auf Mietminderung.
Diese typischen Mängel und Probleme können zu einer Mietminderung führen
Es gibt eine ganze Reihe von Mängeln, die es dem Mieter möglich machen, die monatlichen Mietzahlungen zu kürzen. Exemplarisch gehen wir hier auf einige davon ein. Es kommen aber noch viele weitere mögliche Ursachen hinzu.
Lärmbelästigung
Viele Mieter mindern die Miete, weil sie sich durch Lärm von außen gestört fühlen. Wenn es zur dauerhaften Ruhestörung innerhalb der Ruhezeiten kommt, haben sie auch durchaus das Recht dazu. Alles, was über Zimmerlautstärke hinausgeht, müssen sie zwischen 22 Uhr und 6 Uhr nicht dulden. In vielen Bundesländern gilt außerdem eine mittägliche Ruhezeit. Auch am Sonntag und an Feiertagen muss Lärm nicht hingenommen werden. Lärmbelästigung kann auf verschiedene Weise, wie etwa durch die Nachbarn im Haus oder durch Baustellenlärm von draußen entstehen. Wenig Chancen bestehen hingegen bei Kinderlärm.
Schimmelbildung
Schimmel in der Mietwohnung sieht nicht nur unschön aus, er verbreitet auch häufig einen unangenehmen Geruch und ist zudem gesundheitsgefährdend. Grundsätzlich ist es Mietern erlaubt, aus diesem Grund die Miete zu mindern. Das gilt allerdings nur, wenn sie den Schimmelbefall nicht selbst durch falsches Lüften verursacht haben. Gegebenenfalls muss ein Sachverständiger die Ursache klären.
Heizungsausfall im Winter
Der Vermieter muss seinen Mietern im Winter eine Möglichkeit zur Beheizung der Innenräume geben. Wenn er dieser Pflicht nicht nachkommen kann, weil es zu einem Ausfall gekommen ist, sollte er den Mangel schnellstmöglich beheben lassen, da der Mieter die Miete sonst drastisch mindern kann. Bei niedrigen Außentemperaturen kann sogar eine Minderung von bis zu 100 Prozent möglich sein.
Ausfall der Wasserversorgung
Wenn die Wasserversorgung über einen längeren Zeitraum unterbrochen wird, kann das ebenfalls eine Mietminderung zur Folge haben. Vermieter sollten sich also schnell um Alternativlösungen wie um einen Tankwagen kümmern. Auch ein Ausfall der Warmwasserversorgung kann bereits ein ausreichender Grund für die Kürzung der Mietzahlungen sein.
Defekter Briefkasten
Hierbei handelt es sich zwar nur um einen kleinen Mangel, er macht die Mietsache aber trotzdem nicht wie vereinbart nutzbar. Wenn der Briefkasten nicht mehr genutzt werden kann, muss der Vermieter folglich ebenfalls eine Minderung der Miete befürchten. Sie fällt aber nicht so krass aus wie bei einem Ausfall der Heizung oder der Wasserversorgung.
Verfahrensweise bei Mängeln
Mieter müssen Mängel unverzüglich beim Vermieter anzeigen, sodass dieser die Chance hat, sie zu beseitigen. Auf diese Weise soll die Mietsache vor Folgeschäden geschützt und Gefahren für Leib und Leben abgewendet werden. Die Meldung kann mündlich oder schriftlich erfolgen. Wenn der Vermieter nicht aktiv wird und den Schaden nicht behebt, sollte schon allein aus Gründen der Beweiskraft eine schriftliche Aufforderung erfolgen. Darin sollte der Schaden so detailliert wie möglich beschrieben werden. Zur Dokumentation können auch Fotos und Videos hilfreich sein. Sie spielen vor allem dann eine Rolle, wenn es zur gerichtlichen Auseinandersetzung kommt.
Wann ist die Mietminderung angebracht und wann sollte geklagt werden?
Der erste Schritt ist immer die Mängelanzeige. Wenn der Vermieter den Schaden nicht sofort behebt, kann eine Mietminderung folgen. Er hat allerdings die Möglichkeit, diese abzulehnen und ihr schriftlich zu widersprechen, weil er beispielsweise der Meinung ist, dass sie zu hoch angesetzt wurde oder dass es sich um einen unerheblichen Mangel handelt. Um die Mietminderung durchzusetzen, wendet sich der Mieter am besten an einen Anwalt. Der kann noch einmal einen Versuch unternehmen, das Ganze außergerichtlich zu klären. Wenn das keinen Erfolg zeigt, bleibt noch die Klage. Genauso können aber auch Vermieter ihren Mieter verklagen, wenn sie der Meinung sind, dass dieser die Miete unrechtmäßig gemindert hat.
Fallstricke und häufige Fehler
Mieter können beim Thema Mietminderung eine Reihe von Fehlern begehen. Dazu gehören diese:
Sie zeigen den Mangel zu spät an und es ist bereits zu Folgeschäden gekommen. Jetzt kann sogar der Vermieter Schadensersatz beanspruchen.
Der Mangel bestand bereits beim Einzug und war beiden Seiten bewusst.
Der Mieter unterrichtet den Vermieter nicht über den Mangel, sondern mindert einfach nur die Miete.
Der Mieter zeigt den Mangel an und mindert die Miete in Eigenregie. Stattdessen sollte er dem Vermieter schriftlich ankündigen, dass er die Miete zukünftig nur noch „unter Vorbehalt“ vollständig zahlt. Er kann dann den geminderten Betrag nach einer Weile von ihm zurückverlangen. Auf diese Weise lassen sich Kündigungen aufgrund von Mietrückständen vermeiden.
Wie rechnet man die Mietminderung aus?
Laut Gesetzgeber soll die Mietminderung angemessen ausfallen. Im Bürgerlichen Gesetzbuch ist also nicht klar geregelt, wie hoch sie im Einzelfall sein sollte. Was angemessen ist, hängt schließlich auch immer davon ab, wie stark die Beeinträchtigung durch den Mangel ist. Eine gute Orientierung bieten aber sogenannte Mietminderungstabellen. Sie beziehen sich auf Gerichtsurteile, in denen bestimmte Prozentsätze bei verschiedenen Mängeln als adäquat erachtet worden sind.
Was passiert, wenn die Wohnung unbewohnbar ist?
Manche Schäden können dazu führen, dass die Mietsache zumindest für einen beschränkten Zeitraum nicht mehr bewohnt werden kann. Daraus ergeben sich die folgenden Sachverhalte:
Der Mieter darf die Miete um bis zu 100 Prozent mindern.
Der Vermieter kann dem Mieter eine Ersatzwohnung zur Verfügung stellen. Dann hat letzterer aber keinen Anspruch auf Mietminderung mehr.
Sucht sich der Mieter selbst eine Unterkunft, muss der Vermieter die Kosten dafür in angemessenem Umfang erstatten. Auch dann ist keine Mietminderung möglich. Auf Verlangen muss der Vermieter einen Vorschuss für die Kosten für die Unterkunft leisten.
Tipps für Vermieter: Richtiges Vorgehen, um Mietminderungen zu vermeiden
Für Vermieter sind Mietminderungen eine heikle Sache, schließlich planen sie fest mit den monatlichen Einnahmen. Gleichzeitig müssen sie sich dann auch noch um die Beseitigung des Mangels kümmern, sodass die gesamte Situation zu einem starken finanziellen Einschnitt führen kann. Deswegen sollten Vermieter alles daransetzen, dass es gar nicht erst zu einer Mietminderung kommt:
Schäden sollten, sofern möglich, immer zeitnah beseitigt werden. Bei einer ausgefallenen Heizung wird am besten noch am gleichen Tag der Notdienst vorbeigeschickt, um das Problem zu beheben.
Wenn es zu einer Mietminderung kommt, der Mieter aber nicht seiner Pflicht zur Mängelanzeige nachgekommen ist, darf der Vermieter sie ablehnen.
Es sollte stets geprüft werden, ob es sich um einen erheblichen Mangel handelt. Haarrisse in der Zimmerdecke oder ein vorübergehender Ameisenbefall gelten beispielsweise als unerheblich und berechtigen nicht zur Mietminderung.
Bei der Wohnungsübergabe sollte immer ein Übergabeprotokoll erstellt werden. So kommt es nicht so schnell zu Streitigkeiten wegen Mängeln, die angeblich vorher nicht bestanden haben und erst später aufgetaucht sind.
Mietwertgutachten
Wenn es zu Unstimmigkeiten zwischen Vermietern und Mietern kommt, kann ein Mietwertgutachten Klarheit verschaffen und dabei helfen, eine Mietminderung abzuwehren bzw. durchzusetzen. Die Kosten für das Gutachten trägt zunächst der Besteller. Es liegt nahe, vorab die andere Partei über das Vorhaben einen neutralen Gutachter zu bestellen. Im Idealfall einigen sich Mieter und Vermieter vorab und vereinbaren, das Ergebnis des Gutachtens anzuerkennen. Auf diese Weise kann häufig eine kostspielige gerichtliche Auseinandersetzung vermieden werden.
Diese Gutachten basieren auf umfassenden Analysen aktueller Marktdaten und bieten eine solide Grundlage für eine Einigung bezüglich der Angemessenheit der Miete bzw. der Mietminderung.
Haben Sie weitere Fragen?
Kontaktieren Sie uns gerne unverbindlich und wir beraten Sie gerne.
Dr. Paul Kaplan (geb. Sobota) | Sachverständiger für Immobilienbewertung
Johannes-Hesse-Str. 44
40597 Düsseldorf-Benrath
+49 176 55 66 2343
Mitglied im Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger e.V. | Gastmitglied
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