Welche Bewertungsverfahren von Immobilien gibt es? Hier erfahren Sie alles rund um das Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren. Von der Idee bis zur Berechnung.
Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?
Nach § 194 BauGB wird der Verkehrswert „durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Ziel jeder Verkehrswertermittlung ist es, einen marktkonformen Wert des Grundstücks zu bestimmen, welcher dem zum Zeitpunkt der Bewertung unter der Annahme von rational handelnden Marktteilnehmern zustande kommt. Tatsächlich erzielte Preise können in einem gewissen Rahmen hiervon abweichen, da mitunter weder alle Details eines Gebäudes bekannt sind noch alle Marktteilnehmer Ihre Kaufentscheidungen gänzlich rational treffen.
Die Ermittlung des Verkehrswerts geschieht in Deutschland seit dem 1. Januar 2022 entsprechend der novellierten Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Laut dieser können zur Verkehrswertermittlung drei verschiedene Verfahren herangezogen werden: Das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren sowie das Sachwertverfahren. Die vormals erlassene Bodenrichtwertrichtlinie, die Vergleichswertrichtlinie, die Sachwertrichtlinie und die Ertragswertrichtlinie, welche die Vorgaben der ImmoWertV genauer ausführten, wurden in der novellierten Fassung von 2021 in ihr zusammengefasst. Darüber hinaus werden gegenwärtig (Letzter Stand: April 2022) Muster- Anwendungshinweise zur Immobilienwertermittlungsverordnung erarbeitet, um die Vorgaben ImmoWertV im Detail erläutern. Insofern geschieht jede Ermittlung, sei es eine mündliche Beratung, ein Kurzgutachten, oder ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten entsprechend einem dieser Bewertungsverfahren.
Im Folgenden werden die einzelnen Verfahren ihre Anwendungsbereiche vorgestellt:
Vergleichswertverfahren gemäß §§ 24 - 26 ImmoWertV
Im Vergleichswertverfahren wird der Wert eines bebauten oder unbebauten Grundstücks basierend auf einem Vergleich mit in der Vergangenheit tatsächlich vollzogenen Käufen ermittelt. Das Verfahren wird in der Regel bei Eigentumswohnungen angewandt, da diese sehr gut vergleichbar sind. Ebenso ist es für die Ermittlung des Bodenwertes die zu bevorzugende Wertermittlungsmethode.
Das Verfahren basiert auf der Kaufpreissammlung des lokalen Gutachterausschuss, welche z.B. Immobiliengutachter mit berechtigtem Interesse einsehen können. Größere Städte verfügen oft über eine fundierte Datengrundlage anhand derer Werteinflüsse einzelner Faktoren beziffert werden können. Mit diesen wird der Kaufpreis pro Quadratmeter Wohnfläche eines Referenzobjekts angepasst, um ihn auf das zu bewertende Objekt zu beziehen. Exemplarisch seien nachstehend wertbeeinflussende Faktoren aufgelistet, welche vom Düsseldorfer Gutachterausschuss festgestellt wurden, um die Idee des Verfahrens zu verdeutlichen:
Durch die Vielzahl an Umrechnungsfaktoren kann auch eine Vielzahl an Objekten miteinander verglichen werden. Es ist darauf zu achten, dass die Werte nicht zu stark vom lokalen Vergleichswert in der Richtwertzone abweichen, da es infolge mehrfacher Multiplikation zu unrealistischen Ergebnisse kommen kann. Als Richtwert gilt hier eine Abweichung von ca. 30%; Abweichungen darüber hinaus erfordern eine Sachverständige Würdigung im Einzelfall.
Der so ermittelte vorläufige Vergleichswert erfordert ggf. noch eine zusätzliche Marktanpassung bzw. die Betrachtung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale. Diese können z.B. Nutzungsrechte oder Baumängel darstellen.
Zusammenfassend kann der grundsätzliche Ablauf des Vergleichswertverfahrenswie folgt dargestellt werden:
Quelle: Vergleichswertrichtlinie (ImmoWertV 2021)
Ertragswertverfahren gemäß Teil §§ 27- 34 ImmoWertV
Das Ertragswertverfahren bemisst den Wert eines Grundstücks anhand des wirtschaftlichen Ertrags, welcher durch dieses erzielt werden kann. Es wird für Immobilien, bei denen die Erzielung von Renditen im Vorderung steht, angewendet. Dies ist beispielsweise bei Gewerbeimmobilien und Mehrfamilienhäusern der Fall. Das Bewertungsverfahren läuft nach folgendem Schema ab:
Grundlage für die Berechnung der Erträge baulichen und sonstigen Anlagen ist der Jahresrohertrag, welcher marktüblich bei zulässiger und nachhaltiger Nutzung erzielt wird. Werden die Kosten für die Bewirtschaftung (Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis) abgezogen, ergibt sich der jährliche Reinertrag.
Der Reinertrag setzt sich zusammen aus einem Bodenanteil und einem Anteil der baulichen und sonstigen Anlagen. Um letzteren zu berechnen wird der Reinertrag um die Verzinsung des Bodens mit dem Liegenschaftszins reduziert. Eine getrennte Betrachtung ist notwendig, da der Boden selbst keinem Wertverfall unterliegt und daher beispielsweise auch nicht abgeschrieben wird.
Um den Gebäudeertragswert zu berechnen wird der Reinertrag der baulichen Anlagen mit einem Barwertfaktor multipliziert. Letzterer ist, wie untenstehend exemplarisch dargestellt, vom Liegenschaftszins als auch von der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer abhängig; beide Begriffe werden untenstehend näher erläutert.
Der Barwertfaktor für die Kapitalisierung ist ein Multiplikator des Reinertrags, welcher entsprechend Anlage 1 ImmoWertV den Wert einer jetzigen Veräußerung unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen sowie des angemessenen, nutzungstypischen Liegenschaftszinssatzes angibt. Dieser ist nicht mit der geläufigen „Maklerformel“ zu verwechseln, welche lediglich den Rohertrag berücksichtigt.
Der Verkehrswert gemäß Ertragswertverfahren ergibt sich letztlich aus der Summe des Gebäudeertragswert und des Bodenwertes, wobei zuzüglich objektspezifische Grundstücksmerkmale berücksichtigt werden.
© Gutachterbüro Dr. Sobota
Restnutzungsdauer
Die in der Berechnung der Barwertfaktors enthaltene modifizierte wirtschaftliche Restnutzungsdauer wird analog zum Sachwertfahren ermittelt und berücksichtigt Modernisierungen des Dachs, der Fenster, Außentüren, Leitungssysteme, Heizungsanalagen, Bäder und des Innenausbaus (z.B. Decken, Fußböden Treppen) sowie Verbesserungen der Wärmedämmung und der Grundrissgestaltung.
Liegenschaftszins
Der Liegenschaftszins hat einen starken Werteinfluss und wird vom lokalen Gutachterausschuss jährlich im Grundstücksmarktbericht anhand von statistischen Auswertungen zurückliegender Verkäufe ermittelt. Dabei führt ein geringer Liegenschaftszins zu höheren Multiplikatoren. Dies liegt darin begründet, dass sein Kehrwert als ein Maß für die Begehrtheit einer Immobilie verstanden werden kann. Gesuchte Immobilien in gutem Zustand und begehrten Lagen weisen daher üblicherweise einen geringen Liegenschaftszins auf. Die vom Gutachterausschuss ermittelten Werte sind als Mittelwerte zu verstehen, welche eine sachverständige Anpassung an den Einzelfall erfordern.
Beispiel aus dem Südkreis von Mettmann (also Langenfeld, Hilden, Haan und Monheim): Da Eigentumswohnungen deutlich gesuchter sind als Mehrfamilienhäuser lag der durchschnittliche Liegenschaftszins für vermietetes Wohneigentum bei 2,7%; für Mehrfamilienhäuser lag der Wert im gleichen Zeitraum hingegen bei 3,5%.
Sachwertverfahren §§ 35- 39 ImmoWertV
Im Sachwertverfahren wird der Sachwert des Grundstücks aus dem Sachwert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie dem Bodenwert (§ 16) ermittelt.
Der Ablauf des Sachwertverfahrens ist schematisch in der Infografik verdeutlicht:
Die Idee dieser Methode ist, die Kosten, die in der heutigen Zeit bei der Herstellung eines vergleichbaren Gebäudes entstehen, als Grundlage für die Wertermittlung zu verstehen; eine Alterswertminderung des Bestandsgebäudes ist dabei einzupreisen.
Zur Ermittlung der Herstellungskosten sind die gewöhnlichen Herstellungskosten (Normalherstellungskosten, NHK) bezogen auf die Bruttogrundfläche des Gebäudes gemäß DIN 277 zu verwenden. Diese empirisch ermittelten Einheitspreise für verschiedene Gebäudetypen und Ausstattungsstufen enthalten all jene Kosten (einschließlich der Baunebenkosten), die im Bezugsjahr marktüblich zur Neuerrichtung eines entsprechend
en Gebäudes anfallen würden. Im Rahmen der Berechnung sind sie mittels geeigneter Baupreisindexreihen um die Inflation zu bereinigen und auf den Wertermittlungsstichtag anzupassen.
Die Alterswertminderung berücksichtigt das relative Gebäudealter bezogen auf die Gesamtnutzungsdauer und erfolgt i.d.R. linear, ähnlich einer Abschreibung. Die Gesamtnutzungsdauer wird entsprechend den Angaben des Gutachterausschusses, ggf. mit sachverständiger Würdigung, angesetzt. Für Einfamilienhäuser in Düsseldorf beträgt sie z.B. üblicherweise 80 Jahre. Das rechnerische Alter eines Gebäudes kann im Berechnungsmodell durch entsprechende Modernisierungsmaßnahmen deutlich verringert werden, siehe Abschnitt „Restnutzungsdauer“.
Um die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt abzubilden sowie weitere preisbeeinflussende Faktoren, wie z.B. das Verhältnis von Angebot und Nachfrage, berücksichtigen zu können, ist eine Marktanpassung mittels Sachwertfaktoren vorzunehmen. Mittelwerte für diese werden empirisch vom Gutachterausschuss aus dem Verhältnis geeigneter Kaufpreise zu entsprechenden Sachwerten abgeleitet; eine sachverständige Anpassung kann im Einzelfall geboten sein.
Mit den Normalherstellungskosten nicht erfasste einzelne Bauteile, Einrichtungen, oder sonstige objektspezifische Grundstücksmerkmale (z.B. Stellplätze, besondere Gartenanlagen, Einfriedungen, zusätzlich anfallende Kosten), sind durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht.
Dieses Bewertungsverfahren findet vornehmlich bei Ein- und Zweifamilienhäusern Anwendung. Da diese allgemein vornehmlich selbstgennutzt werden, bemisst sich der Preis weniger anhand der zu erzielenden Rendite (vgl. Ertragswertverfahren), sondern anhand der Herstellungskosten.
Bei welchen Immobilienarten ist welches Bewertungsverfahren anzuwenden?
Jedes der drei Bewertungsverfahren wird im Rahmen der Wertermittlung für verschiedene Grundstücke und Immobilienarten genutzt. Typische Anwendungsbereiche können wie folgt zusammengefasst werden:
Vergleichswertverfahren:
Eigentumswohnungen
Bodenwertanteile von bebauten Grundstücken
Unbebaute Grundstücke
Ggf. Ein- und Zweifamilienhäuser
Ertragswertverfahren:
Mehrfamilienhäuser
Eigentumswohnungen
Gewerblich genutzte Immobilien
Industriell genutzte Immobilien
Sachwertverfahren:
Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser
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Dr. Sobota | Sachverständiger für Immobilienbewertung
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