Warum lohnt es sich als Verkäufer/in die Courtage selbst zu zahlen? Wir beantworten häufig gestellte Fragen und erläutern den Fall in einem Rechenbeispiel.
Was ändert sich durch das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten?
Die am 24.12.2020 in Kraft getretene Gesetzesnovellierung, nach welcher die Maklerkosten mindestens hälftig von der Verkäuferseite getragen werden müssen, soll laut Angabe der Bundesregierung Käufer von Wohnungen und Einfamilienhäusern entlasten. Doch bereits zuvor zahlten pfiffige Verkäufer/innen die Maklergebühren aus eigener Tasche – und zwar nicht aus reinem Altruismus.
Der Grund für das Vorgehen: Der Kaufpreis einer Imobilie orientiert sich in erster Linie an den Gesamtkosten. Die Maklerkosten können also ohne Weiteres auf den Kaufpreis addiert werden. Während sich auf der Verkäuferseite also keine Änderungen ergeben, verbessern Sie die Kreditkondition potenzieller Käufer/innen: Maklerkosten sind Kaufnebenkosten und werden als solche zu 100% aus dem Eigenkapital gezahlt. Den Kaufpreis hingegen finanziert die Bank und der Eigenkapitalanteil beträgt nur einen Bruchteil, sagen wir 5%.
Welche Vorteile ergeben sich bei der Immobilienfinanzierung?
Ein Zahlenbeispiel zur Verdeutlichung:
Angenommene Randbedingungen: Gesamtpreis eines Einfamilienhauses inklusive Kaufnebenkosten: 560.000 €
Darin enthalten:
500.000 € Kaufpreis
17.500 € Maklerprovision (ca. 3,5%)
32500 € Grunderwerbssteuer (6,5%)
7500 € Notarkosten (1,5%)
2500 € Grundbucheintrag (0,5%)
Möchte nun Familie Fröhlich gerne ihr Haus kaufen und bringt 70.000 € an Eigenkapital gibt es in Abhängigkeit der gewählten Strategie zwei Szenarien:
Option a): Die Maklerkosten werden vom Käufer getragen.
Zunächst werden die Kaufnebenkosten gezahlt, also insgesamt 60.000 € für Makler, Grunderwerbssteuer, Notar und Grundbucheintrag. An Eigenkapital verbleiben also 10.000 € bzw. 2% des Kaufpreises. Für die Bank bedeutet dies de facto eine 100%ige Finanzierung - und das Risiko wird, wenn das Vorhaben überhaupt finanziert wird - mit einem nicht unerheblichen Zinsaufschlag eingepreist.
Option b): Der Maklerkosten werden vollständig von der Verkäuferseite getragen. Im Gegenzug wird jedoch der offizielle Verkaufspreis um die Maklerkosten erhöht, sodass der Verkäuferseite kein finanzieller Nachteil entsteht.
Neuer offizieller Kaufpreis: 517.500 €
Grunderwerbsteuer: rd. 33.640 €
Notarkosten: rd. 7.760 €
Grundbucheintrag: 2.590 €
Die Gesamtkosten betragen nun 561.490 €, da sich die Kaufnebenkosten entsprechend des erhöhten Kaufpreises geringfügig erhöhen. In absoluten Werten verringern sich die Nebenkosten auf rund 44.000€, da die Maklerkosten nun nicht mehr Bestandteil dieser sind. Ergo kann Familie Fröhlich ca. 26.000 €, also 5% des Kaufpreises, an Eigenkapital einbringen. Gerade die ersten Eigenkapitalhürden verbessern häufig die Kreditkonditionen deutlich.
Verbessern sich beispielsweise die Kreditkonditionen von Familie Fröhlich von 2,0 % p.a. auf 1,7% p.a. spart sie hierdurch mehrere 10.000 € an zukünftigen Zinszahlungen ein. Es klingt paradox: Obwohl der offizielle Kaufpreis steigt, kann sich die Familie nun eine teurere Immobilie leisten und zahlt hierfür insgesamt einen geringeren Preis. Folglich wird es wahrscheinlicher, dass sie ein höherer Verkaufspreis als die oben erwähnten 517.500 € erzielt werden können.
Welche steuerlichen Aspekte sind zu bedenken?
Eine Besonderheit ergibt sich bei vermieteten Objekten: Einerseits erhöht sich durch den höheren Kaufpreis auch anteilig der Gebäudewert. Dies ist für die steuerliche Abschreibung relevant, da sich die Absetzung für Abnutzung (AfA) von i.d.R. 2% pro Jahr am Wert des bautlichen Anlagen orientiert - der Boden selbst unterliegt keiner Abnutzung und wird daher auch nicht abgeschrieben. Da für vermietete Objekte die Maklerkosten steuerlich voll absetzbar sind, ergäbe sich für die Käufer ein geringer steuerlicher Nachteil. Die Vorteile bei der Finanzierung überwiegen jedoch die geringfügigen steuerlichen Nachteile.
Verkaufspsychologischer Vorteil
Nicht zu unterschätzen ist die psychologische Komponente: Der Wegfall der Maklerprovision für Käufer wird schnell als positive Besonderheit hervorgehoben. Im Gespräch wird der Einschub "ohne Provision" häufig direkt nach der Nennung des Kaufpreises genannt, um den Kontext der Preises zu erläutern. Für ein eigenes Heim sind Menschen eher bereit einen hohen Preis zu zahlen - schließlich ist es der zukünftige Lebensmittelpunkt, dessen Gegenwert wir tagtäglich erleben. Gegen das Zahlen der Provision hingegen hegen viele eine gewisse Abneigung.
Fazit: Wer sollte die Maklerprovision zahlen?
Wenn Sie als Verkäufer/in die Maklergebühren zahlen und im Gegenzug die Provision auf den Kaufpreis addieren, erweitern Sie den Kreis potenzieller Käufer/innen. Dies wird sich infolge des Gleichgewichts von Angebot und Nachfrage zu Ihren Gunsten im Kaufpreis widerspiegeln.
Letztlich ist es eine Win-Win-Win Situation: Die Bank verbucht ein geringeres Risiko, Kaufende zahlen weniger Zinsen und Verkaufende maximieren ihren Gewinn.
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